Por Dra. Myriam Juri*
Para iniciar un juicio ejecutivo de expensas se necesita:
-El Certificado de deuda expedido por el Administrador, aprobada por el Consejo de propietarios, dentro de la asamblea.
– La Administración como representante legal debe acreditar su calidad de tal en el juicio a iniciarse e intimar previamente al deudor, sí el reglamento se lo exige.
-El mismo certificado de deuda es luego presentado al juez y es título ejecutivo hábil para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. El monto por expensas adeudadas incluye tanto a las comunes como a las extraordinarias, para que una expensas extraordinaria sea viable debe ser aprobada por Asamblea.
Juicio de expensas
-Junto al certificado de expensas suscripto en original por el Administrador, la intimación previa en caso de corresponder, se agrega la demanda que identifica al deudor y la unidad funcional. Los períodos adeudados y el modo de cálculo de los intereses deben ser claro, de manera que las partes y el juez entiendan con precisión desde cuándo se debe, qué montos y cuál es el interés aplicado al caso. Se debe pagar también la tasa de justicia. Cada vez que se amplía el monto adeudado, se paga la tasa de justicia que es un 3% sobre lo adeudado
-Habrá que presentar junto con el Certificado de Deuda, el Reglamento de Co-propiedad del consorcio y el Acta de Nombramiento del Administrador. Hay que tener en cuenta que después de la sanción de la Ley 3254 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el Administrador tiene que acreditar la vigencia del mandato. No hace falta que el Acta se encuentre protocolizada, con copia del Acta certificada por Escribano público es suficiente. También se debe acompañar el Certificado de dominio.
Una vez iniciada la acción judicial se pasa al «mandamiento de intimación de pago”.
-El embargo puede solicitarse y se ejecutará sí el deudor no paga, una vez inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para el remate de la unidad funcional se necesita: el título de propiedad inscripto ante el Registro de la Propiedad Inmueble, el embargo definitivo y vigente, los informes de dominio e inhibición, estado de deudas por Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y valuación fiscal, Aguas y Saneamientos Argentinos (AySA S.A. del Estado), certificado actualizado de expensas (comunes y extraordinarias), un mandamiento de constatación llegado el caso para saber el estado de ocupación del inmueble, designación del martillero de oficio y por sorteo, publicación de edictos en el Boletín Oficial y un diario zonal y fijación de la fecha de subasta.
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